Mietrecht im Lockdown

Gewerbemieten mindern? Das empfiehlt eine Expertin

Sibylle Schumacher, Rechtsanwältin von Pinsent Masons (Foto: Pinsent Masons)
Sibylle Schumacher, Rechtsanwältin von Pinsent Masons (Foto: Pinsent Masons)

Wie ist bei einer behördlich verordneten Schließung von Geschäften mit der Miete umzugehen? In einem Gastbeitrag gibt Mietrechtsexpertin Sibylle Schumacher Tipps.

Die bislang eher mierterunfreundliche Rechtsprechung der deutschen Gerichte im Zusammenhang mit der Anpassung von Gewerberaummiete im Falle von coronabedingten Betriebsschließungen hat die deutsche Politik zum Handeln animiert. Nachdem sich bereits Ende November 2020 Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) dahingehend äußerte, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse gesetzlich klargestellt werden müsse, dass Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie regelmäßig eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellten, haben nun die Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder am 13. Dezember 2020 folgendes beschlossen:

„Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht."

Doch was bedeutet das für Mieter und Vermieter in der Praxis? Kann ein Mieter von Gewerberaumflächen nun einfach seine Miete mindern und darauf vertrauen, dass diese Entscheidung durch die Gerichte schließlich bestätigt wird? Die Antwort auf diese Frage lautet: Nein!

Der Beschluss vom 13. Dezember 2020 hat keinerlei bindende Wirkung für Gerichte und bedarf zunächst noch der Verankerung im Gesetz. Wann und in welcher Form dies geschehen wird, ist aktuell nicht absehbar. Aufgrund der Schließung des Einzelhandels mit Wirkung zum 16. Dezember 2020 ist allerdings davon auszugehen, dass das Gesetzgebungsverfahren hier kurzfristig durchlaufen werden wird. Doch auch danach stellt sich die Frage, ob die geplanten gesetzlichen Änderungen zu Rechtsklarheit – und der Vermeidung von langwierigen Gerichtsverfahren – führen wird? Auch hier muss die Antwort leider „Nein“ lauten.

Die Formulierung, dass Covid-19 bedingte Nutzungsbeschränkungen von Gewerbemiet- und Pachtverhältnissen eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können, deutet daraufhin, dass das neue Gesetz eine Vermutungsregelung beinhalten wird, nach der im Falle einer Covid-19-bedingten Schließung die Geschäftsgrundlage grundsätzlich als entfallen gilt. Der Vermieter oder Verpächter hat dann die Möglichkeit, diese Vermutung zu widerlegen. 

 

Kein „automatisches Recht“, die Miete zu kürzen

 

Ob ihm dies möglich ist, wird sich im Einzelfall zeigen. Doch selbst wenn es dem Vermieter nicht gelingt, diese Vermutung zu widerlegen, ist der Mieter nicht automatisch berechtigt, die Miete zu kürzen. Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage setzt nicht lediglich voraus, dass die Geschäftsgrundlage gestört ist. Vielmehr darf der anderen Partei – hier also dem Mieter – ein Festhalten an dem bestehenden Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zumutbar sein. Wann dies der Fall sein wird, ist durch das Gericht zu prüfen und festzustellen. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist ein Festhalten an der vereinbarten Regelung unzumutbar, wenn dies für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. BGH, Urt. v. 1. Februar 2012, Az: VIII ZR 307/10).

Das Vorliegen dieser Voraussetzung wird auch nach den geplanten gesetzgeberischen Neuerungen aller Voraussicht nach auch weiterhin von dem Mieter darzulegen und zu beweisen sein. Ich bezweifele, dass der Gesetzgeber auch insofern eine Vermutungsregelung zu Gunsten des Mieters in das Gesetz einführen wird, da die wirtschaftliche Situation der einzelnen Mieter regelmäßig erheblich voneinander abweicht. Just an der hinreichenden Darlegung und dem Nachweis dieser Voraussetzung ist aber ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags in den vom LG Frankfurt (Urteil vom 2. Oktober 2020, Az: 2-15 O 23/20)und vom LG Heidelberg (Urteil vom 30. Juli 2020, Az: 5 O 66/20) entschiedenen Fällen gescheitert. In beiden Fällen wurde der Wegfall der Geschäftsgrundlage angesichts der Covid-19-bedingten Schließung als möglich erachtet, der Anspruch aber aufgrund der unzureichenden Darlegung der Unzumutbarkeit des Festhaltens an dem Vertrag für den Mieter abgelehnt. Denn für die Unzumutbarkeit reichen Liquiditätsengpässe allein regelmäßig nicht aus. Es müssen vielmehr existenzielle Folgen für den Mieter durch das Festhalten an dem Vertrag dargelegt und bewiesen werden. Inwieweit Gerichte den Mietern die seitens des Bundes und der Länder versprochenen Überbrückungshilfen bei der Entscheidung über die Zumutbarkeit anrechnen werden, bleibt abzuwarten, erscheint aber nicht unwahrscheinlich. Schließlich soll dem Einzelhandel auf diese Weise 90% der Fixkosten ersetzt werden.

Darüber hinaus sollte der Mieter bei der Entscheidung über das weitere Vorgehen auch die Interessen des Vermieters nicht gänzlich unberücksichtigt lassen. Es steht außer Frage, dass sich der Einzelhandel angesichts der erneuten Betriebsschließung in einer schwierigen, in vielen Fällen voraussichtlich sogar existenzbedrohenden Lage befindet. Der Vermieter befindet sich im Falle einer gerichtlich bestätigten Vertragsanpassung aber ebenso in einer kritischen Lage: Er wird die seit der ausgesprochenen Vertragsanpassung unter Vorbehalt gezahlten Mieten teilweise oder sogar ganz zurückzahlen müssen. Diese Mieten dienen in vielen Fällen der Bedienung von Darlehen für die Finanzierung des Mietobjekts, die alsdann nicht mehr beglichen werden können. Kredite werden notleidend. Die Konsequenzen werden auch für die Vermieterseite verheerend sein.

 

Einvernehmliche Lösung – immer die beste Wahl


Schließlich sollte sich auch der Mieter fragen, wie lange er in dem Mietobjekt bleiben möchte bzw. inwiefern ihm an einem guten Verhältnis zu seinem Vermieter auch aus anderen Gründen gelegen ist: Ein langwieriges Gerichtsverfahren trägt meist nicht dazu bei, dass die Parteien am Ende desselbigen noch gut und einvernehmlich miteinander arbeiten bzw. ihnen an einer langfristigen Fortführung eines Vertragsverhältnisses gelegen ist – ganz unabhängig davon, wer das Gerichtsverfahren letztendlich gewinnt.

Vor diesem Hintergrund stellt sich meines Erachtens auch weiterhin die Frage, ob eine einvernehmliche Lösung im Falle einer Covid-19-bedingten Schließung nicht immer noch das angestrebte Ziel für Vermieter und Mieter bleiben sollte? Dies Position ist für den Mieter durch den Beschluss vom 13. Dezember 2020 und die geplante Gesetzesänderung sicherlich gestärkt. Aus dieser Position der Stärke heraus sollte der Mieter nun auf seinen Vermieter zugehen und mit diesem eine einvernehmliche und angemessene Anpassung des Vertrages verhandeln.

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Petra Steinke / 22.12.2020 - 11:42 Uhr

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