Nach Angaben von JLL wurden in den Toplagen der Düsseldorfer Innenstadt im abgelaufenen Jahr 64 Mietverträge abgeschlossen. Doch zugleich ging die neuvergebene Fläche auf Jahressicht von 23.882 qm auf 15.461 qm zurück. Damit zeichnet sich laut JLL zwei bundesweite Trends in Düsseldorf bereits deutlich sichtbar ab: Die angemieteten Flächen fallen im Schnitt deutlich kleiner aus während die Spitzenmieten ein Plateau erreicht haben. In den Toplagen verharren sie seit mehreren Jahren auf einem stabilen Niveau, in manchen Lagen daneben sinken sie sogar wieder.
Diese Entwicklung erzeuge nach Ansicht von Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, neue Chancen für eine Stadt wie Düsseldorf. Denn es biete auch wieder Raum für kleinere Unternehmen und schaffe so eine attraktivere Mischung für die Konsumenten. Ferner werde das Einkaufserlebnis und die Aufenthaltsqualität gesteigert, wovon wiederum der ganze Handel profitieren würde.
Hohe Zentralitätskennzahl belegt die Attraktivität und Anzugskraft des Düsseldorfer Handels
JLL kommt zu dem Ergebnis, dass in Düsseldorf dieser Wandel besonders gut beobachtet werden konnte. Seit Jahren habe die Stadt ihr Gesicht um die Top-Einkaufsmeilen Schadowstraße, Königsallee und Flinger Straße verändert. Die neue Attraktivität habe sich nicht nur in den wieder deutlich angestiegenen Passantenfrequenzen widerspiegelt, sondern ebenso in einer Zentralitätsziffer von 123,7, die belegt, dass die Stadt eine enorme Kaufkraft aus dem Umland anzieht.
Zum Vergleich: Köln kommt auf einen Wert von 124,7, Berlin auf 109,0 und Frankfurt auf 108,7. „Düsseldorf hat sich international als Einkaufsziel etabliert“, erklärt Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. „Nahezu alle wichtigen Marken sind hier im Zentrum vertreten, viele von ihnen mit Flaggship-Stores. Deshalb kommen Kunden aus der ganzen Welt zur Königsallee.“
Doch gerade in Düsseldorf habe sich gezeigt, dass Händler ihre Konzepte angesichts von Online-Handel und verändertem Käuferverhalten radikal verändern. Die Zeiten, in denen es darum ging, möglichst viele Waren auf möglichst großer Fläche zu präsentieren,seien längst Geschichte.
In Düsseldorf setzen Unternehmen auf kleine, aber hochwertige Flächen
Nur vier Vermietungen haben laut JLL im vergangenen Jahr die 1.000 qm erreicht: Globetrotter auf der Kö mit 1.000 qm, CCC-Schuhe auf der Schadowstraße (1.100 qm), weniger Häuser weiter Rossmann mit 1.200 qm im bisherigen Bornemann-Geschäft sowie das Mash Steakhouse im Andreasquartier (1.400 qm). Bei allen zeige sich, dass neben dem Erdgeschoss höchstens noch die erste Etage und ein Untergeschoss bewirtschaftet werden. „Nur große Häuser wie Breuninger und Primark können noch weitere Etagen bespielen und die entsprechenden Umsätze erwirtschaften“, erklärt Marcel Abel.
Händler und Logistiker gehen das geänderte Verbraucherverhalten offensiv an
„Düsseldorf ist ein gutes Beispiel, wie die Herausforderungen durch das Internet konstruktiv angenommen werden können: Zum einen ist Düsseldorf logistisch optimal vernetzt, die Versorgung durch den Online-Handel erfolgt sehr effizient. Zugleich stellt sich der Handel auf diese neue Situation ein und bietet einen Mehrwert, den es virtuell nicht gibt“, beschreibt Abel die Situation in der NRW-Landeshauptstadt. Einige Händler seien zudem dazu übergegangen, ehemalige Verkaufsflächen als Lager für den eigenen Online-Handel zu nutzen.
Weitere Veränderungen sollen folgen: So reiche es für die ’Anlieferung auf der letzte Meile‘ mittlerweile nicht mehr, ein Logistikzentrum außerhalb der Stadt zu betreiben – auch innerstädtisch müsse es Umschlagplätze geben, um nah und damit schnell am Endverbraucher zu sein. Hierzu könnten künftig Flächen genutzt werden, zum Beispiel Tiefgaragen oder obere Geschosse im Einzelhandel, die nicht mehr für ihre ursprüngliche Nutzung benötigt werden. Ebenso werden Fahrzeuge im Nachtbetrieb für Transporte genutzt werden, um die freien Straßen zu nutzen. Voraussetzung: Sie sind emissions- und lärmarm. So könnten auch Busse eingesetzt werden, die tagsüber dem öffentlichen Nahverkehr zur Verfügung stehen.
Düsseldorfs Handel hat sein Potenzial noch lange nicht ausgeschöpft
Optimistisch stimme zudem, dass der Düsseldorfer Einzelhandel in den kommenden Jahren noch einiges an Wachstumspotenzial hat: „Wenn der Kö Bogen 2 fertiggestellt und in dessen Folge der Außenbereich der Schadowstraße saniert ist, kommen nochmals hochwertige Flächen für Marken und Gastronomie hinzu, die Düsseldorfs Konsummeile zu einem homogenen, autofreien Erlebnis machen. Sie hat dann definitiv das Potenzial, wieder die frequenzstärkste Einkaufsstraße Deutschlands zu werden“, blickt Abel in die Zukunft.
Zur Menge und Lage der Geschäfte werden zudem neue Strategien kommen, um Konsumenten regelmäßig anzuziehen und ebenso zu unterhalten. So denken die Eigentümer zentraler Lagen in Düsseldorf bereits darüber nach, einen Teil ihrer Flächen aus der langfristigen Vermietung herauszunehmen und stattdessen regelmäßig wechselnde Pop-up-Stores einzurichten. Der Effekt: Die Frequenz bleibt kontinuierlich hoch und wird möglicherweise sogar noch gesteigert. Zudem wird die Fläche als trendiger wahrgenommen, was sich umgehend positiv auf das direkte Umfeld auswirken wird.
